TU CASA Administración de propiedades. Panamá. Una administración diferente .com
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Panamá

La ciudad del canal sigue en auge. Pese a su escasa población, Panamá ha venido dando muestras inequívocas de un crecimiento económico acelerado y sostenido, al punto que en los últimos años éste ha alcanzado una tasa de 6 %, ubicándonos muy por encima del promedio alcanzado por otros países de la región el año pasado.

 

Todo parece indicar que estimaciones de organismos como el FMI, el Banco Interamericano de Desarrollo y el Banco de Desarrollo de América Latina —CAF—, sobre el crecimiento económico de Panamá, no solo serán cumplidas, sino que existen muchas posibilidades de que sean superadas. Según indicadores macroeconómicos, el PIB se mantiene en B/.35 642.2, la Inflación
en 2.6 %, y la Deuda, a marzo de este año, en B/. 19 122 millones. Se realiza un gran trabajo para disminuir el desempleo que actualmente es de 4.8 %, porcentaje que se espera continúe disminuyendo ante la oferta laboral que representan megaproyectos como la ampliación del canal
de Panamá, y las que están contempladas en el Plan de Inversiones 2015-2019

 

Unos márgenes de crecimiento estables, una moneda y sistema político seguros, un ingreso público sin competidores, tasas de desempleo decrecientes y de sólo un 4.8%, un sistema legal claro y un sistema fiscal amigable para la inversión extranjera... Sobran razones que convierten a éste paraíso tropical en una pequeña potencia que llama cada día a más turistas y que brinda un escenario de seguridad, rentabilidad y confianza para la mayoría de negocios inmobiliarios.

 

Las torres que sobrepasan los 40 pisos se cuentan a montones. Aparecen una decena de proyectos que superarán los 100 niveles. En esa misma línea, una iniciativa gubernamental que ha merecido especial atención es el Plan Estratégico del Gobierno 2015-2019, que contempla proyectos de inversión por $19,500 millones en áreas como educación, sanidad básica, agua potable, vivienda, transporte, salud, agricultura, energía y seguridad.

  

 

 

Hoy el valor medio de un departamento en esa importante vía, se halla por encima de los 2.500 dls por m2. con cotizaciones que ya superan los 3.000 y que en algunos casos requieren desembolsar 3.500 balboas (1 balboa=1$ americano). Al finalizar la primera década de este milenio se estima que al menos 12 megaemprendimientos jalonarán el skyland de la ciudad sobre Av. Balboa.

 

Esta avenida, junto con Punta Paitilla y Punta Pacífica, áreas cercanas al océano que ofrecen vistas directas e inmediatas al mismo, son las que han experimentado un incesante crecimiento en sus precios. Los valores se han duplicado en comparación con los reinantes hace poco más de dos años, cuando esta nueva fiebre del real estate hizo subir aún más la temperatura de estas costas.

 

A los desarrolladores locales se suman los capitales extranjeros atraídos por el potencial que para los negocios inmobiliarios ofrece hoy Panamá.Donald Trump y dos compañias promotoras de España, el grupo Olloqui y el grupo Mall se encuentran atrás de sendos emprendimientos en la ciudad cada uno con inversiones superiores a los 500MM. El magnate norteamericano ha lanzado recientemente el Ocean Trump, edificio que se asemeja a la vela de una embarcación enchida por el viento, similar formalmente al hotel siete estrellas de Dubai. Allí, el metro cuadrado se cotiza en el orden de los 3.500 dls. estando aún en preventa.Palacio de la Bahía, será según se anuncia uno de los edificios más altos de Latinoamérica con 353 m, distribuidos en 97 pisos.

 

El grupo español Olloqui es el responsable de liderar este megaemprendimiento en donde los precios compiten palmo a palmo con el "Ocean Trump" y con "Los Faros" de Panamá, un complejo de tres torres con una central que ascenderá a 350 metros y dos escoltas de 290 metros cada una proyectadas por la firma ibérica Mall. Esas marcas en altura sólo serán superadas por el Ice Tower en la Av. Balboa el que llegará al record de 381 m y 104 niveles.

 

INVERSIONES Y PRECIO 

El MEF informa que el Gobierno Nacional en 19 meses ha invertido alrededor de 7, 500 millones de dólares en obras de inversión pública y para el año 2016 se invertirán casi 4 mil millones de dólares, con criterio social y equidad

Ardito Barletta señaló que ‘en el país se han ubicado 116 multinacionales que han decido poner su sede para toda América Latina, ya que han podido ver las ventajas que ofrece Panamá'. Entre esas empresas están Procter & Gamble, quien ha mudado al país varios ejecutivos de México y Venezuela, también se encuentra Dell Corporation que ha empleado a más de 1,600 panameños en una variedad de actividades.

Pero no sólo se erigen este tipo de emprendimientos en la ciudad. Una multitud de torres y proyectos asoman en otros barrios hasta hoy tradicionales como El Cangrejo, San Francisco, y Coco del Mar. Asimismo en lo que fuera hasta los años 80 el principal vertedero de basura de la ciudad de Panamá, como fruto de una millonaria inversión para su desintoxicación se ha dado origen a la Urbanización Costa del Este. Ubicada al oriente del área metropolitana es la más novedosa urbanización del área urbana. Diseñada con una zonificación planificada, cuenta con amplias calles y bulevares incluyendo un paseo costanero. Costa del Este cuenta con un amplio parque industrial, área residencial de baja densidad con una variedad de proyectos cerrados tipo “gated community” y por supuesto áreas para edificios residenciales y parque de oficinas.

De acuerdo a un estudio realizado por Prima Panama en la actualidad existen 107 torres residenciales de las cuales más del 40% se encuentra actualmente en construcción representando un total de 10,980 apartamentos disponibles, de los cuales casi el 45% de los edificios se encuentran en tres áreas a saber ; Ave. Balboa (7.48%), Costa del Este (15.89%) y Punta pacífica (21.50%); con la mayor densidad registrándose en la Ave. Balboa y Punta Pacífica. No obstante recientemente otros barrios de la ciudad ya están siendo considerados con la consecuente alza de precios en las tierras.

Los precios en que son ofertados estos proyectos son variados. Como promedio se encuentran entre los 1.200 y los 2.500 dls. por m2.

 

CRÉDITO Y FINANCIACIÓN

Para cerrar una operación se solicita en general, aportar un 30 % del costo total del inmueble dentro del primer año y luego hacer efectivo el restante 70 % al momento de la finalización de las obras con la escrituración de la propiedad, momento en el cual se suele recurrir a un crédito hipotecario por el saldo. 

Precisamente la financiación bancaria para la compra de inmuebles merece un párrafo aparte. La fluidez con que funcionan las líneas de crédito de las entidades financieras contrastan con la realidad de las vigentes en Argentina. Los plazos se extienden a 30 años con tasas variables del órden del 5 al 7% anual. 

Pero, aquí no termina la acción del crédito brindando apoyo a la compra de unidades. Para la adquisición de vivienda única familiar cuyo precio sea inferior a los U$S 62.500 se puede acceder a un financiamiento bancario preferencial con tasas del 3 %. ¿Como pueden prestar las entidades a esta tasa? La respuesta es sencilla: el estado la subsidia

Visitando cualquiera de los bancos de plaza, es posible chequear la voluntad de prestar el dinero para compra de inmuebles, incluso para los extranjeros. El trato es sumamente fluido. Por caso, un argentino con sólo 3 meses de arribado e insertado laboralmente en Panamá, pudo acceder a un crédito para la compra de su casa a 30 años con una tasa del 4,8 % anual. 

UN MERCADO A TEMPERATURA TROPICAL

A la hora de encontrar razones para explicar la ebullición que reina en el mercado inmobiliario Panameño, el crecimiento de la economía a tasas superiores al 6 % anual en los últimos años, el incremento del turismo internacional, la mudanza de extranjeros jubilados y la accesibilidad al crédito son las respuestas más habituales a las que se hecha mano para entender el fenómeno del aumento del ritmo de la construcción y el alza incesante de precios. Las expectativas confirmadas recientemente a traves de un plebiscito sobre la ampliación del canal de Panamá aseguran también el crecimiento de la inversión en el país por más de una década. 

El fenómeno más novedoso es el de la llegada cada vez en mayor número de jubilados extranjeros, en su mayoría norteamericanos, que eligen a Panamá para residir. Si bien existen aquellos que optan por compras de unidades de elevado valor, una gran mayoría invierte en apartamentos de entre 150.000 dls y 200.000 dls. atraidos por cotizaciones en edificios y proyectos cuyo rango de valor oscila entre 1.000 y 1.500 dls. el m2. La explicación es sencilla vendiendo su residencia en Estados Unidos, compran un apartamento en Panamá y se quedan con un saldo importante a favor en el Banco que les permite complementar sus gastos en el caso de requerirlo o bien acceden al pago de un anticipo de la propiedad y pagan la hipoteca con la renta generada por el alquiler de su vivienda en su país de origen. Lo que remata la ecuación es aún más simple, con una pensión de U$S 2.000 un matrimonio de retirados vive literalmente a cuerpo de rey en Panama, sobre todo porque aún obtiene beneficios directos adicionales que el país ofrece, entre los cuales se encuentran los otorgados por la Ley No. 9 de 24 de junio de 1987 a los jubilados y pensionados extranjeros: 

1. Exoneración del pago de Impuesto de importación de artículos de uso doméstico, hasta por la suma de USD.10,000.00
2. Exoneración del pago de Impuesto para la importación de un vehículo automotor, para uso personal o familiar, cada 2 años.
3. Exoneración del pago de cualquier depósito, gravamen o derecho migratorio, en relación con la obtención de la visa de turista pensionado.


Otros beneficios son otorgados a las personas que tengan el estatus de Jubilados o Pensionados, tales como los descuentos que se derivan de la Ley No.6 del 16 de junio de 1999:

1. Descuento del 50% de los precios en cines, teatros, eventos deportivos y demás espectáculos públicos.
2. Descuento del 25% del valor de consumo individual de las comida en restaurantes.
3. Descuento del 15% de la cuenta total por servicios de hospitalización en clínicas privadas. 
4. Descuento del 10% en las farmacias, sobre el valor de los medicamentos.
5. Descuento del 20% en los honorarios por consultas en medicina general, especialidades médicas y quirúrgicas; así como el 15% por servicios odontológicos y 15% por servicios de optometría.
6. Descuento del 25% en la facturación de consumo mensual de energía eléctrica.
7. Descuento del 25% por servicios telefónicos.
8. Descuento del 50% de lunes a jueves y del 30% los viernes, sábado y domingo en Hoteles y Resorts.
9. Descuento del 15% en los establecimientos de expendio de comidas rápidas.
10. Descuento del 20% del precio de todas las prótesis, así como todos los aparatos y accesorios de ayuda.


El incremento experimentado en los precios se debe en parte a lo bajo que resultan en términos relativos para los americanos, canadienses y europeos que toman cómo comparación los altos valores inmobiliarios que rigen en sus respectivos paises y que cuando menos quintuplican el precio medio de un apartamento a estrenar en la ciudad de Panamá.

Pero no sólo esto aviva la temperatura del mercado, sino también la creciente incorporación de inversores especulativos que compran su opción en proyectos, para revenderlos luego de un período a mayor precio. Así es usual que los emprendimientos tengan varias listas de precios a lo largo del año. Inician su comercialización con la que se conoce como Lista “0”, para en aproximadamente un mes o mes y medio pasar a la Lista “1” en donde el valor ya es superior entre un 7 a un 10 % con relación a la original. Nuevamente en un par de meses se repite el proceso con una nueva Lista “2” actualizada en los mismos porcentajes y así sucesivamente, alcanzando a lo largo del año varios listados cada uno con un mayor precio que el anterior. 

NO TODO SON DEPARTAMENTOS

Pero no solo florecen las torres como hongos en la ciudad, sino que en barrios más apartados proliferan las viviendas individuales, más afectas a la vida del ciudadano nativo, las cuales se agrupan en lotes individuales o en emprendimientos cerrados. Las opciones son variadas con precios que se financian hasta en pagos quincenales de 65 dolares. 

No faltan tampoco los countries cerrados con campos de golf y amenidades como el Coronado Golf Club, donde un lote de playa se cotiza a razón de U$S 100 el m2 hasta lotes con frente al mar por el orden de B/. 350 m²

En cuanto al mercado corporativo, las nuevas oficinas a estrenar de muy buena prestación localizadas en el centro de la ciudad a escasos metros de la bahía se cotizan en el orden de los U$S 1.700 por m2, ofreciendo una renta del 12 % anual, ya que el metro cuadrado se cotiza en alquiler a 17 dólares. 

Pero el auge constructivo no es sólo privativo de la ciudad de Panamá. El desarrollo inmobiliario también ha llegado al interior del país, en donde se llevan adelante emprendimientos turísticos de distinta escala tanto de playa como de tierras altas y hasta un emprendimiento costero en el norte del país sobre el mar caribe al cual sólo puede accederse con embarcaciones desde el mar o bien claro está por aire en helicóptero. 
Estos desarrollos particularmente en las playas del litoral Pacífico, denominado por algunos como la “Riviera Panameña” cuenta con algunos megaproyectos en donde ya participan cadenas de hoteles mientras se construyen nuevas canchas de golf así como casas y apartamentos espectaculares cuyos precios compiten con los más altos de la ciudad 

La sensación térmica del mercado es tan elevada que ya muchos se preguntan hasta cuando durará este furor y si podrá extenderse por mucho tiempo más, escuchándose voces que advierten sobre la posibilidad de estar viviendo una burbuja. Lo cierto es que la existencia de una burbuja sólo se conoce cuando la misma explota. Mientras tanto se trata de nuevas condiciones de mercado, muy dinámicas por cierto y con la participación de un fuerte componente especulativo de inversores ajenos al negocio, lo cual merece atención y prudencia por parte de todos quienes actúan en el mercado pero sobre todo de aquellos jugadores tradicionales de la industria inmobiliaria que son los más que más pueden ganar pero también los que más pueden perder con distorsiones inadecuadas que hagan peligrar la continuidad y prestigio de la inversión en bienes raíces. 

Si bien las voces que advierten sobre el riesgo de burbuja pueden contar con bases racionales para afirmarlo lo cierto es que mientras la situación internacional siga siendo favorable, el crecimiento económico del país se mantenga (lo que es previsible para los próximos años en virtud de las situación macro general y la inversión programada en la ampliación del canal) y las tasas de interés no se incrementen considerablemente, el riesgo de una abrupta caída de los niveles de precios no se presenta aún en el horizonte Panameño. 

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